色々なご理由で、離婚に悩まれている方へ
昨今『３組に１組の夫婦が離婚（婚姻件数50万件に対して、離婚件数約18万件（令和4年））する』と言われ、離婚時に不動産の売却に悩まれる方のご相談が増えています。
離婚によって不動産売却をする場合、一般的な売買と比べて、いくつかの注意点があることはあまり知られていません。
今回は、過去の離婚事例を基に、離婚時の不動産売却の注意点はどのようなものか、売却までの方法や手続き、媒介契約について解説します。
１．離婚による不動産売却の注意点
〇財産分与とは？
財産分与とは、『離婚に伴い、夫婦２人で築いた財産を分配する』ことです。例えば、住み替え等に伴う売却の場合は、売却益を２人で分ける必要もなければ、分けるためにお金に換える必要もありません。
財産分与は基本的に所得税が非課税になります。ただし、『離婚の手続き前に換金しないで分けた場合』などは贈与税の対象になります。忙しいからと、手順を間違えない様に気を付けて下さい。
●分配割合が変動することも
また、財産分与は精算的な意味合いで行うものだけではなく、扶養や慰謝料などのさまざまな要素を勘案します。そのため、半分ずつ分けるケースもあれば、夫婦によって分配割合が変動することもあります。
●財産分与の対象とならない財産も
上記のことから、離婚によって自宅を売却する場合は『諸経費を差し引いた売却金を財産分与で分ける』のがおすすめです。ただし、夫婦のどちらかが両親などから相続した財産や結婚前の貯蓄などの特有財産、片方の借金、別居後にできた財産は財産分与の対象とはなりません。
〇共有名義の場合
共有名義の場合において、注意してほしいことがあります。それは、連帯債務や連帯保証を利用している場合です。特に、自宅が共有名義でペアローンの支払いをしている場合、お互いが連帯債務・連帯保証の関係となっており、その解消が高いハードルとなる場合があります。
●残りのローンを一括返済できる場合
住宅ローン残債よりも自宅の売却益が上回る場合、もしくは住宅ローンを下回る場合でも、ローンの残り（ローン金額ー売却価格）を現金などで一括返済できれば特に問題は起こりません。
●残りのローンを一括返済できない場合
一括返済ができない場合は抵当権を外すことができないため、普通は売却自体ができません。
●売却時のハードル
また、共有名義の不動産は売却に対して双方の同意が必要で、どちらかが住み続ける場合でも、のちのトラブル防止のため、連帯保証や連帯債務は解消した方が良いと思います。連帯保証人を別に立てるか、ローンを借り換えて単独債務とする必要があります。しかし、２人の収入で借りたローンを単独債務とする事は一般的に難しいです。
このようなケースでお困りの場合は、まずは離婚問題に強い不動産会社へ相談し、査定を受けて売却方法を探るのがおすすめです。なお、査定額と住宅ローン残債の差額は、離婚のケースに限らず、売却の際に「売り出せるかどうか」を判断する重要な要素になります。
〇売却のタイミング
離婚をすると、相手方とあまり連絡を取りたくないと考える方が多いです。そもそも、全く話すことが出来ないケースもありました。しかし、売却を急ぎすぎても問題が生じることがあります。
●離婚調停中でも売却できるが注意点も
自宅の売却そのものは夫婦双方が納得していれば、離婚調停中などであっても進めることはできます。しかし、法律上の離婚が成立していないタイミングで財産分与を行うと、離婚の場合でも贈与税や不動産取得税がかかることがあります。
●財産分与の期限は？
財産分与は逆に、離婚から２年を過ぎると権利が失効してしまいます。そのため、それまでに話し合いと、必要に応じて離婚協議書の公正証書化を行います。
また、なるべく高額で家の売却を目指す場合、離婚後であっても丁寧に時間をかけたほうが良い結果を得やすいです。専門性のある不動産会社へ早めに相談することで、それぞれのケースに合わせた売却のタイミングを見極めることができます。
２．離婚による不動産売却の注意点～売却方法～
不動産の売却にはいくつかの方法があります。状況に合わせて適切な方法を選択する必要があります。
〇仲介での売却
なるべく市場価格に近い、高い金額での売却を行うには、時間をかけ、不動産会社の仲介による売却がもっとも有利な方法となります。不動産会社は、物件情報を市場に公開し、幅広く購入希望者を募ることで、売主の希望に沿った売却をサポートします。
しかし、離婚によって自宅を売却することをなるべく伏せておきたい等の事情があることも考えられます。
〇不動産会社の買取
買取は文字どおり、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
実際に弊社で購入している実績もございます。
●不動産買取のメリット
宅地建物取引業法により、一般の売主が宅地建物取引業者に不動産を売却する場合、不動産の不具合や欠陥に対する責任が免責となります。
また、ハウスクリーニングや残置物の撤去など、面倒な作業を行う必要がなくなるため、売却時の負担を軽減することができます。
なにより、現金化が最も早い方法がこの買取です。
●買取利用時の注意点
上記の面倒な作業を、買主である不動産会社が引き受ける形となるため、売却価格は通常の２～３割ほど低くなることに注意が必要です。
前述のローンや財産分与の問題もあるため、弊社では買取相談も承りますが、売却益の多くなる仲介での売却を極力おすすめしております。
〇任意売却について
●任意売却とは？
任意売却は、『経済的に問題を抱え、住宅ローンの返済ができなくなった際に検討する売却方法』です。
金融機関への交渉によって、住宅ローン残債がある不動産の売却を認めてもらう売却方法で、条件次第では通常の売却に近い価格で売却することができます。
●注意点
離婚問題と経済的な問題が並行して起きている場合、つい多忙で見過ごしがちです。離婚中でも住宅ローンを３か月～６か月程度滞納すると、債権者から一括返済を求められます。
そのまま放置すると自宅は競売にかけられ、強制退去せざるを得なくなってしまいます。そうなる前に検討したい任意売却です。
ただ、信用情報にキズ（ブラックリスト）がつき、数年にわたって借り入れやクレジットカード、賃貸の入居審査などに支障が生じるなどの注意点もあります。
任意売却を利用し、住みながら売却したい、売却後も住み続けたい等特殊な要望がある場合、弊社にご相談いただければ、金融機関との交渉から売却後の生活を含め、サポートいたします。
３．離婚による不動産売却の注意点～媒介契約～
最後に、不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約の注意点について解説します。
〇一般媒介契約
買い手を探すために不動産会社と結ぶ媒介契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社との契約が可能です。
そのかわりに、販売の状況に関する報告義務がないため、どのように活動しているのか把握が困難で、深い相談や話し合いもしづらいという面があります。
立地の良さ等で物件の商品価値が高く、売却に際しての相談ごとや検討事項の少ないケースに向いた契約方法と言えます。
〇専任媒介契約
専任媒介契約では、不動産会社一社のみと媒介契約を結ぶことになります。
また、不動産流通機構が運営する物件情報システム「レインズ」への登録を、媒介契約を結んでから７日以内に行う決まりがあります。
販売状況の報告も２週間に１回以上行われるため、不動産会社とのコミュニケーションの機会も増えます。
さらに、売主との媒介契約が１社のみとなることで、不動産会社による積極的な販売活動にもつながります。
〇専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も一社の不動産会社のみと結ぶ契約で、最も拘束力の強い契約形態となります。
レインズへの登録は媒介契約を結んでから５日以内、販売状況の報告が１週間に１回以上となります。
不動産会社との連携が最もとりやすい契約形態であるため、売りにくい不動産や工夫が必要な不動産を売却したい場合には、専任系の媒介契約がおすすめです。
さらに、離婚による不動産売却はさまざまな知識と経験を要するため、実績や経験のある不動産会社との媒介契約が理想的です。
〇離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
離婚に伴う相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
- ①夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）等で自宅を購入
- ②ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- ③頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
- ④ローン金利は変動や当初固定で３０年以上の長期で契約
- ⑤ボーナス払い年２回を使い、月々の返済を減らした
- ⑥学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
- ⑦借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
- ⑧夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた
もし、２つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から無料相談をしてみて下さい。
どのような対策が取れるのか、ご相談できます。
